地产股短期存在利空出尽的预期,但股价走势将进一步分化

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地产股短期存在利空出尽的预期,但股价走势将进一步分化

发布日期:2021-10-25 16:32    点击次数:93

  【房地产】预期向稳定靠拢,长期价值再修复

  房企暴雷事件,反映出政策放松后可能引发的行业乱象,规范行业发展才是未来的长期之路,这是规范化范畴,和调控松紧无关。在房企暴雷事件逐步发酵之后,政府在处理已售未交房方面存在较大困难,而放松调控与确定交房之间并无联系,反而,越是放松,在房企大量拿地之后,一旦遇到再一次收紧,就立马面临无法交楼的困境。因此,规范化是房地产行业未来发展的必经之路,也是政策必须坚持的道路,和行业调控的松紧无关。

  本次人大常委授权国务卿开展部分地区的房产税试点,是规范化路径上的市场化手段。房产税试点的到来,在时点上是慢于市场预期的,但也进入到不得不出台的时候,一方面,土地财政后继乏力,土地出让金收入增长有一定困难,另一方面,行业乱象频出,用需求端改革来对行业发展进行市场化的调控,有利于行业走向合理竞争,而非简单粗暴的融资放杠杆,获得有效需求才是行业的长期成长之路。

  房产税出台后,市场预期从是否放松的分歧、走向规范行业长期发展的统一,估值思路从周期弹性、走向长期价值,尽管短期基本面将伴随房产税进一步恶化,但有利于稳健优秀的企业的长期成长,长期价值修复在即。房产税出台,将进一步降低短期的需求,对当前已经下滑的基本面带来进一步冲击,对行业很多房企来说,将面临进一步淘汰的可能。但,市场预期将发生一次重大转变,从博弈是否放松的预期,专向走向规范行业长期发展,对于稳健经营的房企到来重大利好。行业从周期属性极强的金融股,逐步过渡到社会配套服务商的价值股。

  市场在短期存在利空出尽的预期,但股价走势将进一步分化,房企大量退出和剩余房企坐收渔利将同时存在,股价呈现两极分化,看好长期价值的国企和优秀民企,具备50%以上修复空间。推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A股标的推荐中南建设(000961)、万科A、保利地产、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)等,受益我爱我家(000560),同时推荐物业板块,受益招商积余(001914)、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。

  风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。